Hausbau: Auf was müssen Bauherren aus anwaltlicher Sicht besonders achten?

Datum

16.06.2014

Art des Beitrags

Rechtstipp

Fachanwalt Oliver Schöning im Interview

Wer ein Haus bauen will oder gar schon baut, steht vor einem riesigen Projekt: Absprachen mit Behörden, einem Notar, der Bank und zuletzt auch dem Bauträger sind an der Tagesordnung. Dass dabei so einiges schiefgehen kann, hat sicher jeder schon einmal im Bekanntenkreis erlebt.
Um grobe Fehler bei einem Hausbau zu vermeiden, können Bauherren schon im Vorhinein an kleinen, aber wichtigen Stellschrauben drehen.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Oliver Schöning, der bei den GKS-Rechtsanwälten seit vielen Jahren das Ressort privates Baurecht und Immobilienrecht innehat, steht aus diesem Grunde Rede und Antwort zu einigen wichtigen Fallstricken beim Bau der eigenen vier Wände.

Bauträgerverträge – worauf ist zu achten?

Frage: Herr RA Schöning, angenommen ich habe einen Bauträger gefunden und möchte in naher Zukunft mit diesem den Vertrag zum Hausbau unterzeichnen. Gibt es hier Punkte, bei denen ich vorsichtig sein muss?
Antwort RA Schöning: Zunächst einmal ein „nichtjuristischer“ Tipp: Aus der eigenen Erfahrung und der Erfahrung mit Mandanten kann ich den Rat geben, sich vorher über verschiedene Quellen noch eingehender mit dem Bauträger zu beschäftigen. Wenn dieser schon einmal Referenzobjekte gebaut hat, von denen Sie wissen – einfach mal im Internet suchen –, so haben Sie nichts zu verlieren, wenn Sie die dortigen Bewohner fragen, ob es beim Bau irgendwelche Probleme gegeben hat. Die Eigentümer werden in der Regel gerne Auskunft über Ihre Erfahrungen geben!
Auch macht es Sinn, sich im Internet nach Erfahrungen mit dem Bauträger umzuhören. Wer bei Google einfach mal nach dem Namen oder der Firma des Bauträgers sucht, wird sicher schnell fündig. Wird dieser mit früheren Insolvenzen oder anderen Umständen in Verbindung gebracht (häufige Baumängel etc.), die das Projekt gefährden könnten, so sollten noch alternative Bauträger in Betracht gezogen werden.

Abschnittsweises bauen – und zahlen!

Frage: Wie schütze ich mich am besten vor dubiosen Bauträgern?
Antwort RA Schöning: Wenn eine eingehende Recherche über den Bauträger zu einem positiven Ergebnis kommt, steht Ihnen als Bauherrn noch eine weitere wichtige Prüfmöglichkeit offen: Checken Sie unbedingt, ob der Bauträgervertrag den Regelungen der „Makler- und Bauträgerverordnung“ entspricht. Der Gesetzgeber hat hier wichtige und zwingende Regelungen aufgestellt, um Bauherren vor dubiosen Bauträgern zu schützen. Wer sich beim Vertrag nicht sicher ist, ob Risiken enthalten sind, sollte diesen in jedem Fall günstig vom Anwalt überprüfen lassen!
Ein wichtiger Vertragsbestandteil sollte demnach sein, dass Zahlungen an den Bauträger nur abschnittsweise beim Fortschreiten des Baus zu leisten sind.
Wichtig: Wenn der Bauträger plötzlich schon vor der Fertigstellung eines Bauabschnitts mehr Geld haben will, ist allerhöchste Vorsicht geboten!! Dies ist  ein erstes Indiz dafür, dass es um die Liquidität nicht gut bestellt ist und eine Insolvenz – und damit ein Totalausfall für den Bauherrn – vor der Tür stehen könnte! Bestehen Sie in diesem Fall auf der Fertigstellung des Abschnitts und üben Sie gegebenenfalls anwaltlichen Druck auf den Bauträger aus. Wichtig ist, dass er Ihr Bauvorhaben fertigstellt. Ob der Bauträger anderweitige Probleme hat, darf er nicht zu Ihrem Problem machen!

Achtung: Grundstückseigentum

Frage: Ab wann werde ich Eigentümer des Grundstücks? Was gibt es hier zu beachten?
Antwort RA Schöning: Eigentümer des Grundstücks werden Sie, sobald Sie sich mit dem bisherigen Eigentümer des Grundstücks über den Eigentumsübergang vor einem Notar geeinigt haben und Sie als Eigentümer  in das Grundbuch eingetragen wurden. Sie sollten allerdings vorab unbedingt überprüfen, ob der Bauträger überhaupt schon Eigentümer des zu übertragenden Grundstücks ist.
Grundsätzlich sollten Sie bei sogenannten Reservierungsvereinbarungen vorsichtig sein, bei denen Sie für die Reservierung einer Immobilie eine Vorauszahlung leisten müssen. Diese sind zwar in engen Grenzen zulässig, hier sollten Sie sich das Recht vorbehalten, sich von dem Immobiliengeschäft wieder lösen zu können, wenn Sie es sich doch anders überlegen.
In letzter Zeit gibt es zudem gerade im Grundstücks- und Immobilienbereich Betrugsfälle, in denen für die Reservierung einer Wohnung oder eines (außergewöhnlich günstigen) Grundstücks eine Vorabüberweisung (beispielsweise über „Western Union“) geleistet werden soll – die Masche gab es schon einmal mit teuren PKW. Hiervon sollten Bauherren die Finger lassen: Das Grundstück gehört in diesen Fällen oftmals nicht dem vermeintlichem Verkäufer und das Geld ist in der Regel weg. Besser sind stets persönliche Vertragsverhandlungen und Hintergrundchecks über die Person des Verkäufers.

Pfusch am Bau?

Frage: Wie sieht es mit Mängeln beim Bau aus? Worauf muss ich als Bauherr hier achten?
Antwort RA Schöning: Wenn Sie während oder nach dem Bau Mängel am Haus entdecken, so müssen Sie diese dem Bauträger gegenüber unbedingt anzeigen und ihn zur Nachbesserung auffordern. Kommt er dem nicht nach, so kann mit anwaltlicher Hilfe ein wenig Kostendruck erzeugt werden. Bei Mängeln innerhalb der Bauphase könnte man auch daran denken, ausstehende Zahlungen bis zur Behebung zurückzuhalten, um Druck auf den Bauträger auszuüben.
Achtung: Ihre Ansprüche wegen Mängeln an Bauwerken verjähren in aller Regel nach fünf Jahren ab der Abnahme des Werks!
Neben einer  Vertragserfüllungsbürgschaft für die Bauphase sollten Sie dem Bauträger gegenüber vor Abschluss des Vertrages auch auf einer Gewährleistungsbürgschaft für die Zeit nach der Fertigstellung bestehen. Damit können Sie das Insolvenzrisiko minimieren. Zuletzt bietet es sich an, einen Fertigstellungstermin im Vertrag mit aufzunehmen. Der Hintergrund: Wird dieser Termin nicht eingehalten und Ihnen entsteht ein Schaden (beispielsweise, weil Sie im Hotel leben müssen), so ist der Bauträger ausgleichspflichtig.
Um dem Bauträger ein wenig Druck bei der Fertigstellung zu machen, könnte man auch versuchen, eine Konventionalstrafe zu vereinbaren, die fällig wird, wenn sich der Bau verzögert.

Vorfälligkeitszinsen bei Finanzierungen

Frage: Die allermeisten Bauvorhaben müssen durch Banken finanziert werden. Haben Sie hier einen Tipp für Bauherren?
Antwort RA Schöning: Bei Finanzierungen sollten Bauherren unbedingt darauf achten, dass mit der Bank Sondertilgungsrechte vereinbart werden. Kommt es durch Erbschaft, einen Jobwechsel oder Glück dazu, dass der Bauherr auf einmal seine Raten schneller als zuvor geplant bedienen kann, so sollte dies auch möglich sein, um Zinsen zu sparen.
Insbesondere bei älteren Finanzierungsverträgen ist das Thema der „Vorfälligkeitsentschädigung“ aktueller denn je: Banken lassen es sich bezahlen, wenn man einen Kredit eher als geplant ablösen will. In vielen Altverträgen kann diese „Strafzahlung“ allerdings ausgehebelt werden, da die Verträge durch die Banken oft formaljuristische Fehler bei der Widerrufsbelehrung enthalten. Hier besteht ein enormes Sparpotenzial bei Finanzierungen – Verträge sollten auf jeden Fall anwaltlich auf diesen Punkt hin überprüft werden.

In eigener Sache: Kaufverträge anwaltlich checken lassen!

Der Kauf einer Immobilie, ob Eigentumswohnung oder Haus, ist in der Regel ein einmaliges Lebensereignis. Alleine die Summen, um die es beim Eigentumserwerb geht, sind dabei jedoch beträchtlich – das Risiko beim Kauf ist hoch: Sind die Verträge für den Käufer nachteilig, so besteht die Gefahr, viel Geld zu verlieren.
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Über die Eckdaten des Vertrags-Checks können Sie sich hier informieren:
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Ihr Ansprechpartner:

Oliver Schöning

Rechtsanwalt, Fachanwalt Familienrecht, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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