Miete zu spät gezahlt – darf der Vermieter kündigen?

Immer wieder zahlen Mieter ihre Miete zu spät – manchmal nur wenige Tage, manchmal sogar Monate später. Doch wann reicht eine verspätete Zahlung aus, um das Mietverhältnis zu kündigen? Ein Richter des Amtsgerichts Saarbrücken hat sich kürzlich mit dieser Frage befasst und hat dabei wichtige Leitlinien für Vermieter und Mieter aufgestellt (Urteil v. 12.02.2025 – 3 C 181/24). Die Entscheidung zeigt: Nicht jede Unpünktlichkeit rechtfertigt eine Kündigung.

Mehrfache Verspätung – reicht das für eine Kündigung?

Im konkreten Fall hatte ein Mieter mehrere Mietzahlungen nicht rechtzeitig geleistet. Die Miete für Juni 2022 zahlte er erst im Februar 2024. Die Zahlung für April 2024 blieb zunächst ganz aus, und die Miete für Mai 2024 traf erst am 8. Mai auf dem Konto des Vermieters ein. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis und verlangte die Räumung der Wohnung. Er berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag auf seinem Konto eingegangen sein müsse.

Der zuständige Richter am AG Saarbrücken wies die Räumungsklage jedoch ab. Die Begründung: Die verspäteten Zahlungen stellten keine schwerwiegende Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Zum einen hatte der Vermieter die erste verspätete Zahlung über 20 Monate lang hingenommen, ohne Konsequenzen zu ziehen – eine spätere Berufung hierauf sei deshalb treuwidrig (§ 242 BGB). Zum anderen seien die anderen Zahlungsverzögerungen zu geringfügig gewesen, um eine ordentliche Kündigung zu rechtfertigen.

Unwirksame Vertragsklausel: Miete muss nur rechtzeitig überwiesen sein

Zudem hielt der Richter die Klausel im Mietvertrag für unwirksam. Sie benachteilige den Mieter unangemessen, da sie den rechtzeitigen Eingang der Zahlung beim Vermieter verlangt – obwohl der Mieter keinen Einfluss darauf hat, wie lange Banken für eine Überweisung benötigen. Maßgeblich sei allein, dass der Mieter die Zahlung spätestens am dritten Werktag des Monats anweise (§ 556b BGB). Dieses Risiko dürfe nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung: Nur mit Abmahnung und erheblichem Rückstand

Der Richter betonte zudem, dass der Vermieter vor einer ordentlichen Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen grundsätzlich abmahnen müsse. Fehle eine solche Abmahnung – wie im vorliegenden Fall –, sei die Kündigung nicht wirksam. Darüber hinaus gelte: Eine ordentliche Kündigung sei in der Regel erst zulässig, wenn die Zahlungsverzögerung erheblich sei, etwa bei einem Rückstand in Höhe einer vollen Monatsmiete. Kleinere Verspätungen genügten nur, wenn sie sich über längere Zeit häuften oder weitere Umstände hinzukämen.

Rechtsanwältin für Mietrecht in Wuppertal prüft Ihre Kündigungssituation

Sie sind Vermieter und wissen nicht, ob eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen zulässig ist? Oder sind Sie Mieter und wurden abgemahnt oder sogar gekündigt? Unsere erfahrene Rechtsanwältin für Mietrecht Anna-Sophie Böttcher unterstützt Sie bei allen Fragen rund um das Mietverhältnis – kompetent, lösungsorientiert und rechtssicher. Kontaktieren Sie uns über unsere unverbindliche Online-Beratung oder rufen Sie uns an (0202 245 67 0), um Ihre Rechte zu sichern.