Mieten, Bauen, Wohnen •
Zivilrecht
Eine Modernisierung kann für Mieter Fluch und Segen zugleich sein: Einerseits verbessern sich Wohnwert und Energieeffizienz, andererseits droht oft eine spürbare Mieterhöhung. Doch der Gesetzgeber setzt dem Vermieter klare Grenzen, um ein faires Gleichgewicht zwischen Investition und Mieterschutz zu wahren.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen (§ 559 BGB). Dazu zählen insbesondere energetische Maßnahmen wie Dämmung oder eine neue Heizung, Verbesserungen beim Schallschutz oder der barrierefreie Zugang. Nicht umlagefähig sind dagegen reine Instandhaltungen oder Reparaturen.
Die Mieterhöhung muss schriftlich mitgeteilt und nachvollziehbar begründet werden (vgl. §§ 558, 558a BGB). Die Mitteilung hat Art und Umfang der Maßnahmen, die entstandenen Kosten, den Wohnungsanteil sowie die genaue Höhe der neuen Miete zu enthalten. Nur so ist die Erhöhung wirksam.
Grenzen zum Schutz des Mieters
Auch wenn Modernisierungen erwünscht sind, schützt das Gesetz den Mieter vor übermäßiger Belastung. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierung höchstens um 3 €/m² steigen, bei Wohnungen mit bislang weniger als 7 €/m² nur um 2 €/m². Außerdem kann der Mieter einen Härteeinwand geltend machen, wenn die neue Miete wirtschaftlich unzumutbar ist. In solchen Fällen ist eine Interessenabwägung vorzunehmen.
Vorteile für den Vermieter: Modernisierungen steigern Attraktivität
Für Vermieter bieten Modernisierungen nicht nur die Möglichkeit, rechtlich zulässige Mieterhöhungen durchzusetzen, sondern auch langfristige Vorteile. Dazu gehören:
- Wertsteigerung und bessere Marktchancen: Modernisierte Wohnungen lassen sich besser vermieten und steigern den Immobilienwert.
- Refinanzierung und Nachhaltigkeit: Investitionen können teilweise über die Umlage refinanziert werden, während energieeffiziente Maßnahmen Betriebskosten senken und Leerstände vermeiden können.
Anwaltliche Unterstützung nach Modernisierung oft sinnvoll
Sowohl Mieter als auch Vermieter stehen bei Mieterhöhungen nach Modernisierung oft vor rechtlichen Unsicherheiten. Mieter fragen sich, ob die Ankündigung formal korrekt ist oder ob die Erhöhung die gesetzlichen Grenzen überschreitet. Vermieter wiederum möchten sicherstellen, dass Investitionen rechtssicher auf die Miete umgelegt werden.
Unsere Rechtsanwältin für Mietrecht Anna-Sophie Böttcher prüft Mieterhöhungen auf ihre Wirksamkeit und berät Vermieter bei der rechtssicheren Gestaltung von Modernisierungsankündigungen. Kontaktieren Sie uns über unsere unverbindliche Online-Beratung oder rufen Sie uns an (0202 245 67 0), um Konflikte zu vermeiden.
