Rechtsanwalt für Mietrecht, Baurecht und Wohnrecht in Wuppertal

Mietrecht – Kompetenz der GKS Rechtsanwälte aus Wuppertal

Mehr als die Hälfte der Deutschen lebt zur Miete – laut Statistischem Bundesamt waren es 2022 rund 53,5 %. Entsprechend wichtig ist ein rechtssicherer Mietvertrag sowie die Kenntnis der Rechte und Pflichten, die mit einem Mietverhältnis einhergehen. Die GKS Rechtsanwälte in Wuppertal Mietern und Vermietern mit Erfahrung und juristischem Fachwissen zur Seite.

Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag

Der Mietvertrag begründet ein rechtliches Verhältnis mit klar geregelten Pflichten:

Vermieter:

• Überlässt dem Mieter die Mietsache zur Nutzung für die vereinbarte Zeit

• Ist verantwortlich für die Instandhaltung und Mängelbeseitigung

• Kann unter bestimmten Bedingungen Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen

Mieter:

• Muss die vereinbarte Miete pünktlich zahlen

• Hat die Pflicht, die Mietsache vertragsgemäß zu nutzen

• Darf in der Regel nicht ohne Erlaubnis untervermieten

Ein häufiger Streitpunkt: Schönheitsreparaturen. Diese dürfen nicht ohne weiteres auf den Mieter abgewälzt werden. Bei Unklarheiten empfiehlt sich die Prüfung des Mietvertrags durch einen Anwalt für Mietrecht.

Betriebskosten & Schönheitsreparaturen – wer zahlt was?

Betriebskosten:

• Grundsätzlich vom Vermieter zu tragen

• Vertragliche Umlage auf den Mieter ist zulässig und üblich

• Rechtsgrundlage: Betriebskostenverordnung

Schönheitsreparaturen:

• Dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter übertragen werden

• Unzulässig sind z. B.:

  • Starre Fristenpläne (BGH, 23.06.2004 – VII ZR 361/03)

  • Verpflichtung zur Durchführung durch Fachhandwerker (LG München, 30.09.2009 – 15 S 6274/09)

Ein Fachanwalt kann beurteilen, ob entsprechende Klauseln im Mietvertrag wirksam sind.

Vorsicht bei Mustermietverträgen – Rechtsberatung lohnt sich

Viele greifen auf vorgefertigte Mietvertragsvorlagen zurück – ein Fehler mit potenziell hohen Kosten. Veraltete oder fehlerhaft ausgefüllte Formulare enthalten oft unwirksame Klauseln, z. B. zur Nebenkostenabrechnung oder Schönheitsreparaturen. Schon ein fehlendes Kreuzchen kann dazu führen, dass am Ende der Vermieter für Kosten aufkommen muss, die eigentlich dem Mieter zustehen.

Unser Rat: Setzen Sie auf individuelle Vertragsgestaltung. Ein rechtssicher formulierter Mietvertrag durch einen spezialisierten Rechtsanwalt verhindert Streitigkeiten und schützt vor unerwünschten finanziellen Folgen – für Mieter wie Vermieter.

Mietzins: Schriftform, Fälligkeit und Höhe der Miete

Ein schriftlicher Mietvertrag ist bei Wohnraum zwar nicht zwingend erforderlich, wird aber dringend empfohlen. Besteht eine Befristung über mehr als ein Jahr, ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben – andernfalls gilt der Vertrag als unbefristet.

• Fälligkeit: Die Miete ist üblicherweise bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Laut Bundesgerichtshof zählt dabei der Zeitpunkt des Zahlungsauftrags an die Bank – nicht der Zahlungseingang beim Vermieter.

• Höhe der Miete: Diese wird frei zwischen den Parteien vereinbart, orientiert sich aber oft an der ortsüblichen Vergleichsmiete.

• Mieterhöhungen: Nur bei vertraglicher Vereinbarung oder gesetzlicher Grundlage (z. B. Modernisierung) zulässig.

Die Mietpreisbremse und Ausnahmen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Die jeweilige Landesregierung legt diese Gebiete per Verordnung fest.

Ausnahmen:

• Erstbezug nach umfassender Sanierung

• Energetische Modernisierungen

• Bestimmte Altverträge

Trotz Mietpreisbremse bestehen Schlupflöcher, die Vermieter ausnutzen können. Bei Zweifeln zur Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung ist anwaltlicher Rat sinnvoll.

Die Mietkaution – Schutz für Vermieter, Regeln für Mieter

Die Kaution dient der Absicherung des Vermieters für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Dabei gelten klare gesetzliche Regeln:

• Höchstgrenze: Drei Nettokaltmieten

• Zahlung: In drei monatlichen Raten möglich

• Anlagepflicht: Getrennt vom Vermögen des Vermieters, mit Nachweispflicht

• Nichtzahlung: Gilt als Kündigungsgrund

Rückzahlung & Abrechnung:

• Abrechnung erfolgt spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses

• Rückzahlung kann bei ausstehenden Nebenkosten teilweise zurückgehalten werden

• Der Mieter darf die Kaution nicht mit laufender Miete verrechnen

Mängel in der Mietwohnung – das sollten Mieter wissen

Ein Mangel an der Mietwohnung liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung von der vertraglich vereinbarten oder üblichen abweicht. Das kann z. B. ein Wasserschaden, Schimmelbefall oder eine defekte Heizung sein – aber auch das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, etwa eines funktionierenden Fahrstuhls.

Was konkret als Mangel gilt, hängt vom Einzelfall ab – insbesondere von:

• den Vereinbarungen im Mietvertrag

• dem Zustand der Wohnung bei Einzug

• der Lage und Ausstattung der Immobilie

Rechte des Mieters bei Mängeln

Sobald ein Mangel besteht, hat der Mieter mehrere gesetzliche Ansprüche:

1. Mängelbeseitigung

Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Er muss den Mangel schnellstmöglich beheben, sobald er davon Kenntnis hat.

2. Mietminderung

• Die Miete ist automatisch gemindert – ohne dass der Vermieter zustimmen muss

• Die Höhe der Minderung richtet sich nach Art und Ausmaß des Mangels

• Wurde die volle Miete bereits gezahlt, kann der zu viel gezahlte Betrag zurückgefordert werden

3. Schadensersatz

Ist dem Mieter durch den Mangel ein konkreter Schaden entstanden (z. B. Hotelkosten wegen Heizungsausfall), kann Schadensersatz geltend gemacht werden – vorausgesetzt, der Vermieter hat seine Pflichten verletzt.

Selbstvornahme durch den Mieter – nur im Ausnahmefall

Unter bestimmten Umständen kann der Mieter den Mangel auch selbst beheben (lassen) – etwa wenn der Vermieter trotz Fristsetzung nicht tätig wird oder bei einem dringenden Notfall.

Wichtig dabei:

• Es muss ein nachweisbarer Mangel vorliegen

• Der Mieter sollte dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen

• Die Kosten können dann als Aufwendungsersatz geltend gemacht werden

Vorsicht: Wer ohne Rücksprache oder Fristsetzung eigenmächtig handelt, trägt das Risiko, auf den Kosten sitzenzubleiben. Lassen Sie sich im Zweifel vorab rechtlich beraten.

Beendigung von Mietverhältnissen

Ein Mietverhältnis kann auf unterschiedliche Weise enden – ob durch Kündigung, Zeitablauf oder einvernehmliche Einigung. Für Wohnraummietverhältnisse gelten dabei besondere gesetzliche Vorgaben, die sowohl Mieter als auch Vermieter kennen sollten:

1. Einvernehmliche Aufhebung

Der unkomplizierteste Weg ist der Aufhebungsvertrag. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis jederzeit einvernehmlich beenden – unabhängig von Fristen oder Gründen.

2. Befristeter Mietvertrag

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer. Allerdings ist eine Befristung bei Wohnraum nur zulässig, wenn:

• der Vermieter die Wohnung selbst oder für Angehörige nutzen will (Eigenbedarf),

• erhebliche bauliche Veränderungen plant oder

• die Wohnung als Werkwohnung vorgesehen ist.

Diese Gründe müssen konkret und schriftlich im Mietvertrag angegeben sein. Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund oder die Schriftform, gilt der Vertrag als unbefristet.

Kündigung durch Mieter und Vermieter

Sowohl der Mieter als auch der Vermieter können das Mietverhältnis beendigen, also kündigen. In der Regel sind an eine Kündigung aber rechtliche Voraussetzungen geknüpft:

Kündigungsrecht des Mieters:

1. Ordentliche Kündigung: Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen. Die Frist beträgt drei Monate.
2. Außerordentliche Kündigung: Eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist unter Angabe wichtiger Gründe möglich. Einen wichtiger Grund können nachhaltige Störungen oder Gesundheitsschädigungen darstellen.

Kündigungsrecht des Vermieters:

1. Der Vermieter kann das Mietverhältnis einerseits kündigen, wenn ein sog. berechtigtes Interesse besteht. Dieses kann sich bspw. aus Eigenbedarf oder Vertragsverletzungen ergeben. Die Frist bestimmt sich nach der Mietdauer.
2. Auch dem Vermieter steht ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. Ein wichtiger Grund des Vermieters kann u.a. ein Mietverzug des Mieters sein.

In diesem Fall kann der Vermieter einen sogenannten Kündigungsschaden geltend machen – also die Miete, die ihm bis zur nächstmöglichen ordentlichen Kündigung entgangen wäre.

Untervermietung im Mietrecht – Was ist erlaubt?

Ein Mieter darf nicht ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Ausnahme: Bei nahen Angehörigen wie Eltern, Kindern oder Ehepartnern ist keine Zustimmung nötig. Pflegepersonal darf ebenfalls einziehen. Der Mieter muss den Vermieter jedoch stets informieren.

Ohne Genehmigung des Vermieters kann dies zur fristlosen Kündigung führen. Wird die Wohnung an Touristen untervermietet, ist ebenfalls eine Zustimmung erforderlich. Auch Wohnungseigentümer können selbst entscheiden, wen sie einladen, müssen aber WEG-Vereinbarungen beachten, die Untervermietungen verbieten können.

Gewerbemietverhältnisse

Gewerbemietverträge gelten nicht unter den gleichen Bedingungen wie Mietverträge für Wohnraum. Viele Mieterschutzvorschriften finden keine Anwendung. Umsatzmieten, die sich nach dem Geschäftserfolg des Mieters richten, sind möglich. Es ist ratsam, hier einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen, um rechtliche Risiken zu vermeiden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (Miteigentum an Gemeinschaftseigentum) hat man Rechte und Pflichten. Jeder Wohnungseigentümer kann mit seinem Sondereigentum grundsätzlich nach Belieben verfahren, solange er Rücksicht auf die anderen Eigentümer nimmt. Das Gemeinschaftseigentum (z. B. das Gebäude oder Grundstück) kann von allen genutzt werden.

Vereinbarungen, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen, sind in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft sind nicht selten. Bei Problemen sollten Eigentümer schnell rechtliche Unterstützung suchen.

Mängel an der neuen Immobilie: Diese Rechte haben Sie!

Bei Mängeln an einem Neubau ist es wichtig, Fehler zu vermeiden. Mängel müssen ordnungsgemäß dokumentiert und gerügt werden. Es reicht aus, die Symptome eines Mangels zu beschreiben, z. B. bei Rissen in der Fassade die Länge und Breite der Risse.

Es gibt drei Hauptarten von Mängeln:

1. Sachmängel: Das Bauwerk ist nicht für die vorgesehene Nutzung geeignet.

2. Beschaffenheitsmängel: Das Gebäude entspricht nicht den anerkannten Standards (z. B. DIN-Normen).

3. Verwendungsmängel: Das Bauwerk ist unbewohnbar.

Wenn Mängel auftreten, hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, nachzubessern. Gelingt dies nicht, können Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden, wie z. B. Nachbesserung, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz.

GKS Rechtsanwälte – Ihr Partner für Mietrecht und Baurecht in Wuppertal

Das Rechtsgebiet Mieten, Bauen & Wohnen ist komplex und umfasst zahlreiche gesetzliche Vorschriften, die sich ständig ändern. In Streitfällen ist es entscheidend, einen erfahrenen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen. Rechtsanwältin Meret Bischoff und rene Rechtsanwältin Anna-Sophie Böttcher sind unsere Spezialistinnen für Miet- und Baurecht und stehen Ihnen mit fachkundigem Rat zur Seite.

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