Rechtsbereiche
Mieten, Bauen, Wohnen
Der Rechtsbereich Mieten, Bauen, Wohnen deckt eine enorme Spannbreite der Lebenswirklichkeit ab. Diverse Regelungen in verschiedenen Gesetzen definieren die Rechte der einzelnen Parteien und versuchen diese in die Waage zu bringen. Doch immer wieder kommt es – beispielsweise durch den ständigen Kontakt von Nachbarn oder im Mieter-Vermieter-Verhältnis – zu Spannungen und Meinungsverschiedenheiten.
Das Miet- und Wohnungseigentumsrecht erfordert aufgrund der verstreuten und komplexen gesetzlichen Regelungen Erfahrung und Überblick. Daher sollte bei Streitigkeiten stets ein fachlich routinierter Rechtsanwalt für Mietrecht eingeschaltet werden, der das notwendige Wissen und Vermittlungsgeschick mitbringt. Wir helfen Ihnen gerne dabei, mietrechtliche Probleme zu lösen und Ihre rechtlichen Ziele wunschgetreu durchzusetzen.
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Mietrecht – ein Schwerpunktgebiet der GKS Rechtsanwälte aus Wuppertal
2022 lebte über die Hälfte der Deutschen in einem Mietverhältnis (53,5 % laut Website des Statistischen Bundesamtes). Daher sollte man genau wissen, was für Rechte – aber auch Pflichten – aus einem Mietvertrag erwachsen. Von der Unterzeichnung des Vertrages bis hin zur Beendigung des Mietverhältnisses wird nichts dem Schicksal überlassen. Trotzdem gibt es immer wieder Einzelfälle, in denen die Rechtslage trotz der Vielzahl an vermeintlich klaren Regelungen nicht eindeutig ist. In solchen Fällen stehen fachlich versierte Rechtsanwälte Mietern und Vermietern gleichermaßen zur Seite und versuchen, die Wünsche ihrer Mandanten zu erfüllen.
Die Grundlagen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch
Der Mietvertrag wird zwischen Mieter und Vermieter geschlossen. Die allgemeinen Regelungen über dieses Rechtsverhältnis sind in §§ 535 – 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu finden. Ein Mietvertrag kann grundsätzlich nicht nur über Wohnungen, sondern auch über andere Gegenstände wie zum Beispiel Autos, Fahrräder oder Grundstücke geschlossen werden. Im Grundsatz bedarf der Mietvertrag auch nicht zwingend der Schriftform, wobei es hier vor allem bei Mietverhältnissen über Wohnraum wichtige Ausnahmen gibt.
Worauf muss man bei einem Mietvertrag achten?
Begründet wird ein solches Mietverhältnis stets durch einen Mietvertrag. Dabei verpflichten sich die beiden Parteien – also Mieter und Vermieter – zur Leistung der vereinbarten Pflichten. Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der vereinbarten Mietzeit gewähren. Den Vermieter trifft darüber hinaus die Instandhaltungspflicht; er muss die Mietsache also in einem geeigneten Zustand erhalten. Eine wichtige Ausnahme bilden die sog. Schönheitsreparaturen. Diese werden oftmals durch den Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Bei Zweifeln über die Übertragung von Schönheitsreparaturen sollte ein Rechtsanwalt für Mietrecht hinzugezogen werden, welcher den Vertrag entsprechend prüft.
Der Mieter verpflichtet sich zunächst, die vereinbarte Miete zu zahlen. Wie hoch die Miete ist, richtet sich stets nach der individuellen Abrede der beiden Vertragsparteien. Bei Wohnraum gibt es bestimmte Regelungen, die die Miethöhe durch den Vergleich mit anderen Mietobjekten im direkten Umfeld bestimmen (sog. ortsübliche Vergleichsmiete). Der Mieter muss das Mietobjekt außerdem vertragsgemäß gebrauchen – das ist vor allem für die Untervermietung relevant, denn grundsätzlich darf der Mieter nicht an Dritte untervermieten, ohne dass er dafür die Erlaubnis hat.
Rechtsanwalt warnt: Mustermietverträge mit Vorsicht genießen!
Oft werden vorgefertigte Mietverträge verwendet. Davon ist dringend abzuraten, denn diese können schnell rechtliche Fehler aufweisen und somit ganz oder teilweise unwirksam sein. Werden beispielsweise Kreuzchen oder anderweitige Angaben vergessen, kann dies schnell dazu führen, dass nicht der Mieter sondern der Vermieter für Schönheitsreparaturen oder gar für die Nebenkosten zuständig ist. Zudem können in veralteten Formularen unwirksame Vereinbarungen enthalten sein. Es kann sich daher für beide Seiten lohnen, einen individuellen Vertrag von einem Rechtsanwalt ausfertigen zu lassen. Nur so wird die Rechtssicherheit garantiert und die mögliche Nutzung ungewollter vertraglicher Schlupflöcher verhindert.
Rechtsanwalt für Mietrecht klärt auf: Besonderheiten bei Mietverträgen über Wohnraum
Die obigen allgemeinen Regeln gelten nicht nur bei Mietverträgen über Wohnraum, sondern auch für gewerbliche Mietverhältnisse oder Mietverträge über Autos etc. Allerdings gibt es im Wohnraummietrecht zahlreiche Spezialvorschriften, welche vorrangig angewendet werden müssen.
Mietzins: Details zu Form, Frist und Höhe des Mietpreises
Wie bei allen anderen Mietverhältnissen ist der Mietvertrag bei Wohnraum nicht zwingend an die Schriftform gebunden. Eine schriftliche Kodifizierung ist aber in jedem Fall dringend anzuraten. Befristete Mietverhältnisse für die Dauer von mehr als einem Jahr bedürfen hingegen zwangsläufig der Schriftform, sonst gelten sie als unbefristet. Auch bei Wohnraum ist die Höhe des Mietpreises ein Teil der Parteivereinbarung und nicht pauschal gesetzlich festgelegt. Die Miete ist in der Regel am dritten Werktag des zugrundeliegenden Zeitabschnittes (meistens des Monats) fällig. Der BGH entschied indes, dass es nicht auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter ankommt, sondern auf den Zeitpunkt, zu welchem der Auftrag zur Begleichung der Miete bei der jeweiligen Bank eingeht. Wichtig zu wissen ist, dass der Mietpreis auch während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nur einvernehmlich geändert werden kann. Ausnahmen gelten für Wohnungssanierungen oder für den Fall, dass im Mietvertrag die Möglichkeit einer Mieterhöhung explizit vorgesehen ist.
Die Mietpreisbremse: Der Neuling im Mietrecht
Die Höhe der Miete wird neuerdings zunehmend von der sog. Mietpreisbremse beeinflusst. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete eines ähnlichen Objekts dann nicht um mehr als 10% übersteigen. Die Gebiete, in denen die Mietpreisbremse gilt, werden von der jeweiligen Landesregierung durch eine befristete Verordnung festgelegt. Doch die Mietpreisbremse bietet noch immer einige Schlupflöcher für die Vermieter, welche zum Beispiel mittels energetischer Modernisierung den Mietzins in die Höhe treiben können. Auch bei Mieterhöhungen kann es daher oftmals sinnvoll sein, einen Fachanwalt die Rechtmäßigkeit einer solchen Erhöhung überprüfen zu lassen.
Betriebskosten und Schönheitsreparaturen der Wohnung
Grundsätzlich trägt der Vermieter die Betriebskosten, also Nebenkosten der Wohnung. Allerdings sind Vereinbarungen, die die Betriebskosten auf den Mieter übertragen, zulässig und sogar üblich. Welche Kosten dabei umlagefähig sind, bestimmt sich nach der Betriebskostenverordnung. Schönheitsreparaturen werden in der Regel vom Vermieter übernommen, können aber auch vertraglich an den Mieter überschrieben werden. Der Mieter muss dabei allerdings nicht alles hinnehmen, denn es gibt gewisse Grenzen bei der Übertragung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen. So sind zum Beispiel starre Fristenpläne (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VII ZR 361/03) oder die Verpflichtung, die Reparaturen durch einen Fachhandwerker vornehmen zu lassen (LG München, Urteil vom 30.09.2009, Az.: 15 S 6274/09), nicht erlaubt.
Die Kaution als Sicherungsinstrument im Mietrecht
Die Kaution ist ein wichtiges Sicherungsinstrument des Vermieters für Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, so dass sie im Falle einer Insolvenz nicht verloren geht. Der Mieter hat dementsprechend einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die sichere Anlage der Kaution nachweist.
Die Kaution darf nicht höher als drei Nettokaltmieten sein. Sie ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, wobei der Mieter das Recht hat, diese in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten.
Die Nichtzahlung der Kaution ist ein echter Kündigungsgrund. Der Mieter darf die Kaution auch nicht etwa mit laufenden Mieten – insbesondere nicht den letzten Mieten vor Ende des Mietverhältnisses – verrechnen. Zahlt der Mieter unter Berufung auf die Kaution eine Miete nicht, kann der Vermieter die nicht gezahlte Miete einfordern oder einklagen.
Über die Kaution ist zwischen drei und sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses abzurechnen. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Kaution nicht schon sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss. Wenn der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat, muss er über die Kaution und die Zinsen abrechnen und das Guthaben an den Mieter erstatten.
Ist noch eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter auch länger als drei bis sechs Monate einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.
Mängel an der Mietwohnung – bei Problemen hilft Ihr Fachanwalt für Mietrecht in Wuppertal
Grundsätzlich haftet der Vermieter bei Mängeln an der Mietsache gegenüber dem Mieter. Er hat dabei vor allem für Sachmängel, also Fehler an der Mietsache selbst einzustehen. Darüber hinaus kann auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft der Mietwohnung einen Mangel darstellen. Was im Einzelfall als Mangel einzustufen ist, hängt immer von den jeweiligen Umständen ab. Beachtlich sind in diesem Rahmen der Mietvertrag, die Beschaffenheit der Wohnung oder die Lage.
Zunächst hat der Mieter einen Anspruch auf Mängelbeseitigung, denn der Vermieter schuldet die Überlassung der Mietwohnung im einwandfreien Zustand und muss daher etwaige Mängel aus der Welt schaffen.
Das häufigste rechtliche Instrumentarium im Mangelfall ist allerdings die Mietminderung, bei der der Mieter die Höhe der Mietzinszahlung eigenständig reduziert. Dies geschieht unabhängig von einer Aufforderung durch den Mieter, also automatisch, da es sich um eine Minderung kraft Gesetzes handelt. In welcher Höhe die Minderung zulässig ist, variiert je nach Einzelfall. Wenn die Miete bereits gezahlt wurde, kann der zu viel gezahlte Betrag zurückverlangt werden. Darüber hinaus kann gegebenenfalls auch Schadensersatz für den Mangel gefordert werden.
Für den Fall, dass der Mieter den Mangel selbst beseitigt, weil der Vermieter sich nicht fristgerecht um die Beseitigung kümmert oder eine umgehende Reparatur notwendig ist, so kann ein Aufwendungsersatz für die Selbstvornahme gefordert werden. Wichtig ist: Mieter sollten nicht vorschnell selbst die Reparatur vornehmen oder einen Fachmann beauftragen. Denn nicht immer kann man diese Kosten unproblematisch dem Vermieter auferlegen.
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