Vorkenntnis beim Maklervertrag: Kann sich der Kunde darauf berufen?

Wenn ein Kunde bei einem Immobilienkauf bereits Vorkenntnisse über das Objekt hat, stellt sich die Frage, ob und wann er seine Vorkenntnisse geltend machen muss, um sich von der Provisionspflicht zu befreien. Die Rechtsprechung ist in diesem Punkt bislang uneinheitlich. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken sorgt in dieser Diskussion für Klarheit (Urteil v. 26.9.2023, 8 U 138/22).

Hauskauf: Streit um die Provision bei einem Maklervertrag

In dem Fall ging es um den Verkauf einer Villa, bei dem ein Makler einen Vertrag mit dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossen hatte. Beide Parteien sollten jeweils zwei Prozent des Kaufpreises als Provision zahlen. Während der E-Mail-Korrespondenz hatte die Ehefrau des Käufers die Kenntnis und Akzeptanz der Maklerprovision bestätigt. Als der Verkauf der Villa schließlich erfolgte und der Makler seine Provision in Rechnung stellte, verweigerte der Käufer jedoch die Zahlung. Er behauptete, er habe bereits Vorkenntnis über die Immobilie gehabt und sei nicht auf die Leistung des Maklers angewiesen gewesen.

OLG mit eindeutigem Urteil – Vorkenntnis muss unverzüglich offenbart werden

Die Richter des OLG vertraten die Ansicht, dass der Käufer seiner Verpflichtung, die Vorkenntnis sofort offenzulegen, nicht nachgekommen sei. Obwohl er behauptete, bereits von der Immobilie gewusst zu haben, habe er in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich die Vermittlung durch den Makler bestätigt. Dadurch sei es ihm im Nachhinein verwehrt, sich auf seine Vorkenntnis zu berufen. Hier greife der Grundsatz von Treu und Glauben, der den Makler schütze.

Weiterhin differenzierte Rechtsprechung zur Offenbarungspflicht

Die Rechtsprechung zur Offenbarungspflicht bei Vorkenntnissen ist jedoch weiterhin uneinheitlich. Während das OLG Zweibrücken hier zugunsten des Maklers entschieden hat, lehnte der Bundesgerichtshof (BGH) in anderen Fällen eine allgemeine Offenbarungspflicht ab. Es bleibt daher unklar, ob und wann Kunden ihre Vorkenntnisse mitteilen müssen.

Praxistipp: Klare Regelungen im Maklervertrag treffen

Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Makler in ihren Verträgen klar regeln, dass Kunden eine vorhandene Vorkenntnis sofort offenbaren müssen. Da die rechtliche Wirksamkeit solcher Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) jedoch umstritten ist, ist es ratsam, entsprechende Vereinbarungen individuell im Vertrag festzulegen.

Rechtsanwalt für Vertragsrecht: Sofortige Offenlegung von Vorkenntnissen wichtig

Wer als Maklerkunde bereits vorab Informationen über ein Objekt hat, sollte diese unverzüglich dem Makler mitteilen. Unterbleibt dies, kann der Kunde sich später nicht mehr auf diese Vorkenntnis berufen. Da es in diesem Bereich viele rechtliche Unsicherheiten gibt, empfiehlt es sich, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen. Unsere Rechtsanwältin für Vertragsrecht Meret Bischoff berät Sie umfassend zu Fragen rund um Maklerverträge und Provisionsansprüche. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung telefonisch unter (0202 245 67 0) oder nutzen Sie unsere unverbindliche Online-Beratung!