Baulärm als Grund für eine Mietminderung?

Der Baulärm eines benachbarten Grundstückes bietet keinen Grund für eine Mietminderung. Dies bekräftigte der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil zu einem Mietrechtsstreit (vom 29.04.2020, Az. VII ZR 31/18). Danach sei keine stillschweigende Vereinbarung zwischen den Parteien des Mietvertrages über die Freiheit der Wohnung von Lärm zustande gekommen, die eine Mietminderung rechtfertigen würde.

Zum Ausgangsfall

Geklagt hatte die Vermieterin einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Der beklagte Mieter habe zu Unrecht die Miete einbehalten. Dieser lebte vier Jahre lang ohne Beeinträchtigung in der Wohnung, als 2013 auf einem bis dahin noch unbebauten, nahegelegenen Grundstück ein Neubau errichtet wurde. Dies führte zu immensen Staub- und Schmutzbelastungen für den Mieter, sodass er die Miete um 10% minderte und einen Betrag von 55,03€ einbehielt.

Amtsgericht gibt Klage statt – Berufungsgericht weist sie ab

Erstinstanzlich hatte das zuständige Amtsgericht Berlin eine Zahlung der einbehaltenen Miete als rechtens angesehen. Dabei wurde die Kenntnis des Mieters von der Baulücke bei Vertragsschluss hervorgehoben. Ebenfalls seien weitgehende Beeinträchtigungen durch Nichteinhaltung der „technischen Normen“ und Überschreitung der „gesetzlichen Lärmwertgrenzen“ nicht erkennbar gewesen, sodass eine Minderung nicht in Betracht gekommen sei.
Das Landgericht Berlin als Berufungsgericht änderte das Urteil teilweise und wies die Klage insgesamt ab. Durch die Revision erstrebte die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

BGH: Der Mieter muss zahlen

Der BGH folgte der Rechtsprechung des Berufungsgerichts nicht. Es habe verkannt, dass es sich bei den Immissionen nicht um eine Minderung der Tauglichkeit der Mietsache handele, die eine Mietminderung gem. § 536 Abs. 1 Satz 2, 3 BGB erlaube. Problematisch wurde dieser Punkt, da die Parteien keine Vereinbarung über sog. Umweltfehler, also Beeinträchtigungen von außen, getroffen hatten. Demzufolge sei eine Auslegung nach Treu und Glauben nötig. Laut BGH kann man eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung nicht dadurch annehmen, dass die Vorstellung über eine unbeeinträchtigte Wohnung des Mieters dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich sei wenigstens eine Form zustimmender Reaktion des Vermieters. Die Auslegung ergebe, dass der Vermieter nicht für die Änderung des Umfeldes der Wohnung einstehen muss.
Hier führt ein durch Immissionen herbeigeführter Mangel nicht zu einer Mietminderung, sofern sich der Vermieter ebenfalls nicht dagegen wehren und ggf. Entschädigungsmöglichkeiten wahrnehmen kann.

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