Fristlose Kündigung wegen Zerrüttung des Mietverhältnisses möglich?

Im Falle einer fristlosen Kündigung von Wohnraum streiten sich die Parteien in aller Regel über die Zulässigkeit der Beendigung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) normiert dabei, in welchen Fällen eine Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund möglich ist. Doch ob der jeweils vorliegende Einzelfall davon erfasst ist, ist nicht selten problematisch. So lag es in einem vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Fall, in welchem das Verhältnis von Mieter und Vermieter zerrüttet war. Die Richter hatten infolgedessen zu entscheiden, ob das schlechte Verhältnis ein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung war (BGH, Urteil v. 29.11.2023, VIII ZR 211/22).

Kündigung nach jahrelangen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter

Die beklagten Mieter lebten im Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Über mehrere Jahre kam es zwischen ihnen und dem ebenfalls im Haus wohnenden Vermieter zu regelmäßigen Auseinandersetzungen. Es ging hierbei um angebliche Verstöße gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen oder das Zuparken von Einfahrten. Der Streit umfasste ferner eine Strafanzeige gegen den Vermieter wegen Verleumdung, da dieser die Mieter unter anderem als „Penner“ und „asozial“ bezeichnet haben soll. Wegen dieser Strafanzeige und des „zerrütteten“ Mietverhältnisses erklärte der Vermieter die außerordentliche fristlose Kündigung und klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Zerrüttetes Vertrauensverhältnis als Grund für außerordentliche Kündigung?

Die Klage des Vermieters auf Räumung blieb vor dem Amts- sowie Landgericht ohne Erfolg. Der BGH schloss sich dieser Rechtsauffassung an und versagte dem Vermieter einen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Die Richter stellten klar, dass eine Zerrüttung des Mietverhältnisses und eine Störung der Vertrauensgrundlage der Vertragsparteien allein nicht ausreichen, um einer Mietvertragspartei das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Verhältnisses zuzubilligen.

Strafanzeige und Streitigkeiten sind keine Gründe für eine außerordentliche Kündigung

Maßgebliche rechtliche Grundlage für die Entscheidung des BGH waren die §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Danach kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund unter anderem gekündigt werden, wenn eine nachhaltige Störung des Hausfriedens gegeben ist. Eine solche liegt wiederum vor, wenn eine Mietpartei entgegen dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme eine Pflicht verletzt hat, sodass andere Mieter und ggf. der im Haus lebende Vermieter gestört werden. Zwar war vorliegend das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört worden, allerdings konnte dem Mieter kein pflichtwidriges Verhalten nachgewiesen werden. Auch die vom Mieter gestellte Strafanzeige vermochte keinen Grund zur Kündigung seitens des Vermieters zu begründen, da sie nicht grundlos war oder falsche Beschuldigungen enthielt.

Kündigung erhalten – Frage nach der Zulässigkeit oft streitig

Im Ergebnis hatte der Vermieter weder mit der fristlosen Kündigung noch mit seiner Räumungsklage Erfolg. Der vorliegende Fall zeigt erneut, dass gerade im Mietrecht häufig eine Einzelfallbetrachtung notwendig ist. Gerade bei der Wohnraummiete sollte im Streitfall ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Unsere Rechtsanwältin für Mietrecht Meret Bischoff steht Ihren Mandanten bei mietrechtlichen Anliegen zur Seite. Kontaktieren Sie uns gerne über die unverbindliche Online-Beratung oder telefonisch (0202 245 67 0) und schildern Sie uns Ihren individuellen Fall.