Vorsicht Mieter: Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch bei veralteten Mietrückständen möglich

Datum

16.05.2017

Art des Beitrags

Rechtstipp

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung des Mietvertrages auch dann zulässig und begründet sein kann, wenn der Grund für die Kündigung schon länger zurück liegt (BGH VIII ZR 296/15). Das Urteil stärkt alle Vermieter, denen nunmehr auch Monate nachdem sie erfahren haben, dass der Mieter beispielsweise den Mietzahlungen nicht nachgekommen ist, noch die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung offen steht. Zahlreiche Mieter und der Mieterbund kritisieren die Entscheidung.

Im vorliegenden Fall war eine Küsterin einer katholischen Kirchengemeinde ihrer Mietzahlung für zwei Monate (Februar und April) zu Beginn des Jahres nicht nachgekommen. Auf eine Mahnung des Vermieters, der katholischen Kirche, reagierte die Mieterin nicht. Sodann kündigte ihr die Kirche gegen Ende des Jahres (November) fristlos das Mietverhältnis – zu Recht sagt jetzt der BGH. Dieser führt dazu aus, dass es keine einzuhaltende Zeitspanne gebe, innerhalb welcher die fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Andere Vorschriften seien auf diesen konkreten Fall nicht übertragbar. Auch die Annahme der Mieterin, dass das Kündigungsrecht verwirkt sei, treffe hier laut BGH nicht zu. Eine Verwirkung komme nur dann in Betracht, wenn der Vertragspartner nicht mehr ernsthaft mit einer Kündigung rechnen musste. Hier verschickte der Vermieter allerdings eine Mahnung; die Mieterin musste folglich mit der Kündigung rechnen.

Für Mieter kann das Urteil durchaus problematisch sein

Für Vermieter wird es erheblich leichter, ihren Mietern eine fristlose Kündigung auszusprechen. Es spielt keine Rolle, dass der Grund für diese Kündigung schon lange zurück liegt. Kritiker betonen, mit der fristlosen Kündigung zeige der Vermieter normalerweise an, dass dieser eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses anstrebe, weil ihm eine Kündigung mit gesetzlicher Frist unter den konkreten Umständen nicht zuzumuten sei. Eine fristlose Kündigung nach längerer Zeit umgehe damit den eigentlichen Sinn und Zweck der fristlosen Kündigung, das Mietverhältnis anlässlich der vorliegenden Situation unverzüglich zu beenden.

Anders als im Mietrecht, kann beispielsweise im Arbeitsrecht die außerordentliche (fristlose) Kündigung eines Dienstverhältnisses nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen. Eine außerordentliche Kündigung nach mehreren Monaten ist hier im Gesetz nicht erlaubt (§626 Abs. 2 S.1 BGB). Der Arbeitnehmer ist in diesem Fall also deutlich besser geschützt als der einfache Mieter.

Nach nicht erfolgten Mietzahlungen hat der Vermieter also über einen gewissen Zeitraum die Möglichkeit, das Mietverhältnis jederzeit fristlos zu kündigen. Mietern entgeht dadurch wohl die Rechtssicherheit; sie müssen auch nach schon länger zurückliegenden wichtigen Gründen für eine Kündigung, wie z.B. der Zahlungsverzug der Miete, unter Umständen mit der sofortigen fristlosen Kündigung rechnen und können so ihre Wohnung schnell verlieren.

Fristlose Kündigung längst nicht immer wirksam

Doch Mieter sollten nicht pauschal zurückschrecken. Denn fristlose Kündigungen durch den Vermieter sind nur in speziellen Fällen zulässig und nicht immer wirksam. Falls Ihnen als Mieter fristlos gekündigt wurde, lohnt es sich nicht selten diese Kündigung genauer auf die Wirksamkeit überprüfen zu lassen.  Falls Sie sich beraten lassen möchten, steht Ihnen unser Fachanwalt für Mietrecht, Oliver Schöning, gerne zur Verfügung. Nehmen Sie einfach mit uns telefonischen oder schriftlichen Kontakt auf und wir nehmen uns Ihrem Problem an.

Oliver Schöning

Rechtsanwalt, Fachanwalt Familienrecht, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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