Insolvenz des Vermieters - Ist die Kaution weg?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters ein Verlust der Kautionssumme droht, falls diese nicht getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem gesonderten Sparkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt worden ist (BGH, Urteil vom 13. 12. 2012 - IX ZR 9/12).

Was war geschehen?

Im aktuellen Fall leistete der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter eine Mietkaution in Höhe von 1.500 Euro. Der Vermieter legte diese auf seinen eigenen Namen an. Als der Vermieter Insolvenz anmelden musste, stellte sich heraus, dass die Mietsicherheit nicht insolvenzfest angelegt worden war. Der BGH entschied: In diesem Fall kann der Mieter weder mit seinem Anspruch auf Zahlung der Mietkaution gegen die Mietzinsansprüche aufrechnen noch steht ihm ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe des Kautionsbetrages zu.

In der Insolvenz des Vermieters ist es für den Mieter von entscheidender Bedeutung, ob der Vermieter die Kaution in Form eines Giro- oder Sparkontoguthabens auf den Namen des Mieters angelegt hat. Denn nur dann hat der Mieter ein Aussonderungsrecht und kann sich somit vor einem Verlust der Mietsicherheit schützen. Hat der Vermieter hingegen die Kaution mit seinem sonstigen Vermögen vermischt, ist die Rückzahlung gefährdet. Der Mieter genießt in der Insolvenz des Schuldners keinen Schutz.

Wie kann man sich schützen?

Der Mieter muss seinen Anspruch auf insolvenzfeste Anlage der Kaution bereits vor Eintritt der Insolvenz – notfalls anwaltlich – durchsetzen. Hierzu kann er den Nachweis über eine insolvenzsichere Anlage verlangen. Eine Anlage ist dann sicher, wenn die Kaution auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Sonderkonto eingezahlt worden ist.
Der sonst mieterfreundliche Bundesgerichtshof hat hier unerfreulicherweise die Mieterrechte eingeschränkt. Mieter sollten daher unbedingt prüfen, wie ihre Mietkaution angelegt ist.