Mietrecht: Wann muss eine Mieterhöhung angekündigt werden?

Datum

01.10.2013

Art des Beitrags

Rechtstipp

Mieter werden nicht dadurch benachteiligt, dass Vermieter eine Mieterhöhung früher als gesetzlich vorgeschrieben ankündigen und hierzu die Zustimmung der Mieter verlangen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 25.09.2013 hervor (Az.: VIII ZR 280/12).

Erhöhung der Nettokaltmiete um 272,78 Euro

Will der Vermieter den Mietzins anheben, so muss die Mieterhöhung schriftlich und begründet erfolgen. Das Gesetz sieht vor, dass falls der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens fällig wird. Will der Mieter nicht zustimmen, steht ihm ein außerordentliches Kündigungsrecht (Sonderkündigungsrecht) zu. Danach kann er bis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen und noch zwei weitere Monate zu bisherigen Konditionen in der Wohnung bleiben. Stimmt der Mieter innerhalb von zwei Monaten einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zu, kann dieser auf Zustimmung klagen.

Im vorliegenden Fall  informierte der Vermieter seinen Mieter im Januar 2011 über die Erhöhung der Kaltmiete zum 1. August 2011 und verlangte dessen Zustimmung. Der Mieter stimmte nicht zu. Der Vermieter klagte auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.

Strittig war, welche Auswirkungen die verfrühte Mieterhöhungsankündigung hat. Folgt man dem Gesetzeswortlaut hätte der Mieter im konkreten Fall bis März kündigen und bis Mai ausziehen müssen. Bei einem fristgemäßen Ablauf der Mieterhöhung hätte er dagegen noch bis Ende September von der günstigen Miete profitieren können.

Verfrühte Mieterhöhungsankündigung benachteiligt Mieter nicht

Die Karlsruher Richter legten das Gesetz jedoch so aus, dass der Mieter bis unmittelbar vor Eintritt der Mieterhöhung außerordentlich kündigen darf und er sodann noch zwei Monate in der Wohnung verbleiben kann, ohne die erhöhte Miete entrichten zu müssen.

Damit durfte der Vermieter seinen Mieter bereits im Januar 2011 über Erhöhung der Kaltmiete zum 1. August 2011 informieren und dessen Zustimmung verlangen. Der Mieter konnte bis zum 31. Juli 2011 von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und damit bis Ende September zu der nicht erhöhten Miete in der Wohnung bleiben.

Verfrühtes Mieterhöhungsverlangen wirksam

Weder die Aufklärung über die Mieterhöhung noch die Aufforderung des Vermieters zur Zustimmung gefährden das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung.

Da der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat, schuldet er die erhöhte Miete ab dem 1. August 2011.

Im Falle der Ankündigung einer Mieterhöhung ist es Mietern zu empfehlen, sich an einen (Fach-)Anwalt zu wenden, um gemeinsam das weitere Vorgehen zu besprechen. Zu prüfen ist, inwieweit die Forderung des Vermieters berechtigt ist und ob eine Zustimmung erteilt werden sollte. Zu bedenken ist, dass ohne die Sonderkündigung die erhöhte Miete fällig ist!

Oliver Schöning

Rechtsanwalt, Fachanwalt Familienrecht, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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