Musikunterricht in der Mietwohnung – Kündigung wirksam

Datum

13.05.2013

Art des Beitrags

Rechtstipp

Vermieter müssen es nicht dulden, dass ihre Mieter in der Mietwohnung gewerblichen Musikunterricht erteilen. Eine daraufhin ausgesprochene Kündigung ist wirksam und kann in der Regel nicht angegriffen werden. Nur wenn der Mieter darlegen und beweisen kann, dass von der Unterrichtserteilung keine unverhältnismäßige Ruhestörung ausgeht, kann eine Kündigung des Vermieters im Einzelfall unwirksam sein. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem neuen Urteil entschieden (Az.: VIII ZR 213/12).

 

Keine Erlaubnis für Gitarrenunterricht eingeholt

Im aktuellen Fall war der Sohn einer Mieterin im Jahr 2006 in die Mietwohnung mit eingezogen. Als seine Mutter im Jahre 2011 verstarb, machte der Sohn von der gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch, in das Mietverhältnis seiner Mutter mit dem Vermieter einzutreten. Daraufhin jedoch kündigte der Vermieter dem Sohn „außerordentlich“ mit der Begründung, dass dieser bereits über Jahre hinweg die Wohnung an drei Tagen in der Woche für etwa zwölf Schüler zum gewerblichen Gitarrenunterricht nutze.


Die Geräuschentwicklung durch den Unterricht hatte nach der Darstellung des Vermieters bereits die anderen Mieter auf den Plan gerufen, die sich regelmäßig beschwerten.


Gegen die Kündigung zog der Mieter vor Gericht, unterlag allerdings in sämtlichen Instanzen. Letztendlich bestätigte sogar der BGH, dass gewerbliche Aktivitäten in Mietwohnungen nicht vom Vermieter geduldet werden müssen, wenn diese in irgendeiner Form wahrnehmbar sind.

 

Duldungspflicht des Vermieters ist die Ausnahme

Von dieser Regel sind nach Ansicht der Rechtsprechung nur wenige Einzelfälle ausgenommen. Ist die gewerbliche Aktivität des Mieters für die anderen Mieter nicht wahrnehmbar, so könne der Vermieter diese Tätigkeit nicht untersagen. Beeinträchtigungen wie Lärm oder aber über normalen Besuch hinausgehenden Kundenverkehr im Treppenhaus müssen jedoch keineswegs geduldet werden.

In aller Regel sind damit gewerbliche Aktivitäten in einer Mietwohnung auch nach der neuerlichen Entscheidung des BGH nur dann erlaubt, wenn eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters, beispielsweise durch eine Vereinbarung im Mietvertrag, vorliegt.

Oliver Schöning

Rechtsanwalt, Fachanwalt Familienrecht, Fachanwalt Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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