Mietmängel & Kaution

Mängel

Tritt an der Mietwohnung ein Mangel auf, so ist die Miete grundsätzlich automatisch gemindert.

Es gibt viele Arten von Mängeln die auftreten können, wie zum Beispiel Schimmel- und Feuchtigkeitsprobleme, Lärm durch Baustellen oder andere Nachbarn, Ausfall oder Defekt der Heizung etc..

Sobald ein Mangel auftritt, soll der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter anzeigen. Dies geschieht am besten schriftlich. Der Vermieter soll zur Beseitigung des Mangels aufgefordert werden. Gleichzeitig sollte der Mieter eine Mietminderung ankündigen und in jedem Fall dem Vermieter mitteilen, dass er die Miete bis zur Behebung des Mangels nur noch unter Vorbehalt zahlt. Nur wenn ein solcher Vorbehalt ausgesprochen worden ist, kann auch nachträglich zu viel gezahlte Miete zurückverlangt werden.

Die Höhe der Minderungsquote richtet sich nach der Beeinträchtigung der Nutzungsmöglichkeit der Wohnung durch den Mangel und muss im Einzelfall festgelegt werden.

Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, so kann der Mieter zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Höhe der zwei- bis dreifachen voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten geltend machen. Dies ist ein wichtiges weiteres Druckmittel, um den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu bewegen, genauso wie eine Klage auf Mangelbeseitigung.

Als letzte Möglichkeit bleibt schließlich bei gravierenden Mängeln noch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter kann anschließend Schadensersatzansprüche wegen des vorzeitigen Umzuges geltend machen.

Da bei der Geltendmachung von Minderungs- und Mangelbeseitigungsansprüchen viele Fehler passieren können, ist auch hier anwaltlicher Rat sinnvoll.

Kaution

Die Kaution ist ein wichtiges Sicherungsinstrument des Vermieters für Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, so dass sie im Falle einer Insolvenz nicht verloren geht. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm die sichere Anlage der Kaution nachweist.

Die Kaution darf nicht höher als drei Nettokaltmieten sein. Sie ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, wobei der Mieter das Recht hat, diese in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten.

Die Nichtzahlung der Kaution ist ein echter Kündigungsgrund. Der Mieter darf die Kaution auch nicht etwa mit laufenden Mieten – insbesondere nicht den letzten Mieten vor Ende des Mietverhältnisses – verrechnen. Zahlt der Mieter unter Berufung auf die Kaution eine Miete nicht, kann der Vermieter die nicht gezahlte Miete einfordern oder einklagen.

Über die Kaution ist nach Ende des Mietverhältnisses abzurechnen. Der Vermieter hat hierzu drei bis sechs Monate Zeit. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Kaution nicht schon bei Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen muss. Wenn der Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den Mieter hat, muss er über die Kaution und die Zinsen abrechnen und das Guthaben an den Mieter erstatten.
Ist noch eine Nebenkostennachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter auch länger als drei bis sechs Monate einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten.

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